Правила, указанные в Законе № 39/2024 о приобретении недвижимости и долгосрочной аренде (иностранцами) - изменения

Дополнения к Закону № 39/2024 о приобретении недвижимости и долгосрочной аренде (иностранцами) от 29 мая 2024 года

Настоящий циркуляр включает в себя положения о применении правил, указанных в Законе № 39/2024 о приобретении недвижимости и долгосрочной аренде (иностранцами) (изменение), опубликованных в Официальном вестнике 21 мая 2024 года, в Министерстве и во всех районных отделениях кадастра Министерства:

Если на момент вступления в силу данного закона в каком-либо районном отделении кадастра начата передача, она будет завершена без учета положений Закона № 39/2024.

Договоры купли-продажи, заключенные до вступления в силу данного закона, но не завершенные до этого момента, могут быть зарегистрированы в районных отделениях кадастра вместе с разрешением на парцелляцию и проектом.

- В соответствии с временной статьей 3; иностранные физические или юридические лица, не завершившие регистрацию прав собственности или долевого владения до вступления закона в силу, могут в течение одного года подать заявку в Министерство с разрешением на строительство.

Договоры купли-продажи и заявки на получение разрешения на строительство, поданные до вступления в силу данного закона, будут зарегистрированы в кадастре вместе с проектами, представленными в Департамент планирования городов. Это также касается договоров доверительного управления, которые должны быть сначала зарегистрированы в Департаменте доходов и налогов.

Иностранцы, в соответствии с правилами этого закона, могут зарегистрировать договоры купли-продажи в кадастре в течение 6 месяцев с 21 мая 2024 года.

Если иностранец, которому было отказано в разрешении на покупку, подает заявку повторно, размер пошлины удваивается. Третья заявка разрешения на покупку не допускается.

Иностранные физические и юридические лица не могут приобретать долевые права на земельные участки. Однако до трех иностранных физических лиц могут совместно приобрести долевые права на квартиры или частные дома.

В восьмом пункте статьи 8 закона говорится: "Если речь идет о квартире, более половины недвижимости на одном участке не может быть куплено иностранцами, находящимися в первой степени родства (супруг, родители, дети) или имеющими одно гражданство. Однако не менее 20% жилых проектов на застроенных территориях должны быть проданы гражданам ТРСК или гражданам государств, признающих ТРСК и предоставляющих равные права гражданам ТРСК."

В соответствии с временной статьей 4: если до вступления закона в силу иностранцы уже приобрели недвижимость на свое имя или передали ее на имя компании, это не требует разрешения Совета министров, но подчиняется правилам пункта 8(10).

Для получения разрешения на покупку с инвестиционными целями, кроме сделок "построй-продай", недвижимость должна использоваться в сферах туризма, образования, здравоохранения, промышленности, сельского хозяйства, технологий и исследований. Инвесторы обязаны разместить 20 миллионов евро в одном из банков ТРСК и использовать эти средства в течение двух лет.

По решению Совета министров цель использования недвижимости вносится в кадастровый реестр и не может быть изменена. Недвижимость не может быть продана или передана в течение пяти лет.

Если Совет министров установит, что иностранный инвестор использует средства не по назначению или не использует их в течение двух лет, разрешение будет немедленно аннулировано.

Любая компания, зарегистрированная в ТРСК, может приобрести до 60 донюмов (80,280 м²) земли для инвестиционных целей, если любая доля в компании принадлежит иностранным гражданам.

Компании, пользующиеся этим правом, не могут приобрести землю вторично, даже если их акционеры имеют другую компанию.

Компании, приобретшие недвижимость по данному закону, обязаны уведомить Общественную канцелярскую и регистрационную службу в течение шести месяцев с даты передачи прав собственности. Если происходит изменение директоров или акционеров, компания обязана немедленно уведомить Министерство внутренних дел. Эти правила также применяются к компаниям, зарегистрированным за пределами ТРСК, если их акционеры являются гражданами ТРСК.

Перед вступлением закона в силу, лица, совершившие долевые продажи по договорам купли-продажи, должны зарегистрировать эти сделки в кадастре и уведомить Министерство.

Лица, заключившие сделки купли-продажи, превышающие их права на приобретение, обязаны уведомить Министерство и оплатить пошлину в размере 1% от суммы продажи в течение 6 месяцев.

Изменения, внесенные в Закон № 39/2024 о приобретении недвижимости и долгосрочной аренде (иностранцами), следующие:

- Продажа сельскохозяйственных и лесных земель иностранцам запрещена.

- Не более 7% площади района и 3% площади страны могут быть проданы иностранцам.

- Иностранные лица могут приобрести только один объект недвижимости.

- Площадь земельного участка не может превышать 1338 кв.м (1 донюм), и на участке можно построить только один дом.

- Иностранцы могут приобрести только одну квартиру. Гражданам стран, признающих ТРСК, разрешено приобретение до трех квартир.

- Площадь земельного участка под отдельный дом не может превышать 3300 кв.м (2,5 донюма).

- При подаче заявки на приобретение недвижимости иностранцы должны оплатить пошлину в размере 50% от текущей минимальной заработной платы.

- При наличии положительных результатов проверки безопасности и справки о несудимости, сделка может быть завершена. В случае отрицательного результата проверки заявка отклоняется.

- Если сделка не завершена в течение 6 месяцев с даты публикации решения Совета министров в Официальном вестнике, решение аннулируется.

- Покупатель и продавец обязаны оплатить все налоги и пошлины, связанные с сделкой, в течение 60 рабочих дней с даты публикации разрешения в Официальном вестнике.

Этот циркуляр, добавленный в дополнение к распоряжению о применении правил, указанных в Законе № 39/2024 о приобретении недвижимости и долгосрочной аренде (иностранцами), включает следующий пункт:

С даты вступления закона в силу, договоры купли-продажи недвижимости, заключенные иностранными гражданами в соответствии с правилами этого закона, должны быть зарегистрированы в Налоговой службе.

Зарегистрированные в Налоговой службе договоры купли-продажи могут быть поданы в соответствующее районное кадастровое отделение в течение 6 месяцев для регистрации прав собственности.

После регистрации в районном кадастровом отделении в указанный срок необходимо подать заявление в Министерство для получения разрешения на покупку недвижимости.

Во время регистрации договоров купли-продажи в районном кадастровом отделении после вступления закона в силу, если они подали заявку на получение разрешения на строительство, они могут подать проекты, представленные в Департамент градостроительства, вместе с документами о приеме и договорами купли-продажи.

•⁠ ⁠Если акции иностранной компании переходят от иностранца к гражданину ТРСК, для проведения операций по строительству и инвестициям необходимо получить разрешение Совета министров.

•⁠ ⁠Иностранные физические и юридические лица не могут заключать доверительные соглашения для покупки недвижимости, превышающей их права на приобретение.

•⁠ ⁠Иностранные физические и юридические лица, заключившие договоры купли-продажи до вступления в силу этого (Измененного) Закона, обязаны в течение 6 месяцев после его вступления в силу зарегистрировать договоры в соответствующем районном кадастровом отделении и подать заявление в Министерство для получения разрешения на покупку.

•⁠ ⁠Лица, заключившие договоры купли-продажи, превышающие их права на приобретение, обязаны в течение 6 месяцев уведомить Министерство и оплатить пошлину в размере 1% от суммы продажи. При передаче прав на недвижимость необходимо также оплатить все налоги, которые должен продавец в Налоговой службе.

•⁠ ⁠Лица, не уведомившие Министерство в указанный 6-месячный срок, должны будут оплатить пошлину в размере 3% от суммы продажи при последующем уведомлении.

•⁠ ⁠Договоры, которые не будут приведены в соответствие с правилами этого (Измененного) Закона и не будут зарегистрированы в кадастре в течение 24 месяцев после окончания 6-месячного срока, будут считаться недействительными.

•⁠ ⁠Доверительные соглашения, заключенные до вступления в силу этого (Измененного) Закона, должны быть зарегистрированы в соответствующем районном кадастровом отделении в течение 75 рабочих дней с даты вступления закона в силу, и превышающие права на приобретение части должны быть уведомлены Министерству.