Что изменилось в 2025 году: обновлённый порядок приобретения недвижимости иностранцами в ТРСК

Северный Кипр ввёл обновлённые правила приобретения недвижимости иностранными гражданами. Согласно опубликованному в Официальной газете Северокипрской Турецкой Республики от 14 ноября 2025 года (№ 225 EK I), был утверждён Указ, имеющий силу закона, регулирующий порядок покупки объектов недвижимости иностранцами.

Документ определяет основные требования, условия и ограничения, которые теперь действуют при оформлении собственности. Новые нормы направлены на повышение прозрачности рынка, защиту покупателей и упорядочение процессов, связанных с приобретением жилья и земельных участков нерезидентами.

Компания Alliance-Estate внимательно отслеживает все законодательные изменения и готова предоставлять клиентам полную консультацию по новым правилам, а также сопровождение сделки на всех этапах — от выбора объекта до регистрации права собственности.

ОФИЦИАЛЬНАЯ ГАЗЕТА
Номер: 225 EK I
14 ноября 2025

Раздел II
УКАЗ, ИМЕЮЩИЙ СИЛУ ЗАКОНА
УКАЗ О ПРАВИЛАХ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ИНОСТРАНЦАМИ

ОБЩЕЕ ОБОСНОВАНИЕ
Изменения в Законе №39/2024 «О приобретении недвижимого имущества и долгосрочной аренде (Иностранцы)» вызвали ряд непредвиденных трудностей на практике. Из-за различных проблем, возникающих при применении закона, иностранные физические и юридические лица в ряде случаев не смогли оплатить установленные налоговые платежи и сборы в предусмотренные сроки. Среди причин: нахождение покупателей и продавцов за пределами страны, невозможность оперативно наладить коммуникацию между сторонами и другие факторы. В результате государство недополучило часть доходов.

Для предотвращения потери доходов и для того, чтобы обеспечить возможность взимания соответствующих налогов и сборов, были подготовлены изменения в отдельных статьях закона. Кроме того, для покрытия срочных государственных расходов возникла необходимость ускоренного взыскания данных платежей.

На основании указанных причин и в рамках статьи 112 Конституции, учитывая экономическую направленность вопроса и его срочный характер, был подготовлен настоящий Указ, имеющий силу закона.

ОБОСНОВАНИЯ К СТАТЬЯМ
Статья 1. Определено краткое название Указа.
Статья 2. Определена цель Указа.
Статья 3. Введены определения терминов «Право пользования недвижимостью с целью сдачи в аренду», «Иностранное юридическое лицо» и «Инвестиция».
Статья 4. Правила получения иностранцами разрешения на покупку недвижимости пересмотрены и изложены заново.
Статья 5. Установлены новые правила передачи недвижимости и аренды между иностранцами.
Статья 6. Установлены правила для иностранных лиц, которые начали процесс приобретения недвижимости до вступления в силу Закона №39/2024.
Статья 7. Срок в один год заменён на два года, в течение которых можно подать заявку с разрешением на строительство или с утверждением от Департамента градостроительства.
Статья 8. Установлены правила для передачи завершённых и переданных покупателю объектов недвижимости и оплаты связанных с этим налогов и сборов.
Статья 9. Определён порядок передачи долей с утверждением директора Департамента земельного кадастра.
Статья 10. Установлены правила передачи инвестируемых объектов недвижимости.
Статья 11. Обеспечена возможность завершения процедур, начатых в соответствии с Законом №52/2008.
Статья 12. Определены полномочия по исполнению Указа.
Статья 13. Определена дата вступления Указа в силу.

УКАЗ, ИМЕЮЩИЙ СИЛУ ЗАКОНА
О ПРАВИЛАХ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ИНОСТРАНЦАМИ

Ниже приводится полный текст Указа (без форматирования):

Краткое название
Настоящий Указ называется «Указ о правилах приобретения недвижимого имущества иностранцами».

Цель
Целью Указа является продление сроков, предусмотренных Законом «О приобретении недвижимого имущества и долгосрочной аренде (Иностранцы)», а также внесение параллельных необходимых изменений в другие статьи с целью предотвращения потерь доходов государства за счёт своевременного сбора налогов и сборов и общей поддержки экономики.

Толкование терминов
Вводятся определения:
Право пользования недвижимостью с целью сдачи в аренду — право, предоставляющее иностранцу возможность пользоваться объектом только для сдачи в аренду на определённый срок без перехода права собственности. Документ выдаётся районными кадастровыми управлениями.
Иностранное юридическое лицо — любое учреждение, организация или компания, имеющая долю или капитал, принадлежащие иностранцам, или структура, где большинство директоров является иностранцами.
Инвестиция — вложение не менее 10 000 000 евро в сферы туризма, образования, здравоохранения, промышленности, сельского хозяйства, технологий или исследований. Строительство жилья на продажу (концепция «build-and-sell») не считается инвестиционной деятельностью.

Основные правила по приобретению недвижимости иностранцами
Иностранные физические и юридические лица могут приобрести:

1. Земельный участок площадью не более 1338 м2 с правом строительства одного дома.

2. До трёх квартир (или до шести — для граждан государств, признающих ТРСК).

3. Один самостоятельный дом на участке не более 3300 м2, без права строительства второго дома.

4. Две двухэтажные виллы в составе комплекса (или три — для граждан государств, признающих ТРСК).

Сроки оформления
После публикации решения Совета министров об одобрении покупки у иностранца есть один год, чтобы завершить оформление сделки в земельном кадастре. Если сделка не завершена в срок — разрешение аннулируется.

Оплата налогов и сборов
Покупатель и продавец обязаны оплатить налог и сборы в течение 75 рабочих дней с даты публикации разрешения. При неоплате разрешение автоматически аннулируется, а электричество и вода не подключаются до момента полной оплаты.

Ограничения продаж иностранцам
В одном проекте не более 80% объектов может быть продано иностранцам.
На одном земельном участке иностранцы одной национальности или родственники не могут владеть более половины квартир.

Правила для инвесторов
Иностранные компании могут купить до 80 280 м2 земли для инвестиционных целей при условии внесения не менее 10 000 000 евро на банковский счёт и использования этих средств для инвестпроекта в течение двух лет.

Правила для ранее подписанных контрактов
Иностранцы, заключившие договоры до вступления Закона №39/2024 в силу, обязаны в течение шести месяцев зарегистрировать договор в кадастре и подать заявку на разрешение покупки.
При превышении лимитов — оплачивается сбор:
1% от стоимости при обращении в срок,
3% — при обращении по истечении срока.